张先生在浙江省宁波市江北区购置了一套住房。房屋交付后，他就把房子作为“网约房”使用，通过多个网络平台发布房源信息，标明价格，接受不特定人员的预订。然而，这一做法很快引发了同楼邻居的不满。

邻居认为，这套房屋的规划用途是住宅，作为“网约房”出租牟利是改变房屋的性质。根据法律规定，业主将住宅变为经营性用房的，必须取得利害关系业主的一致同意。而张先生在没有获得邻居同意的情况下就擅自对外经营，违反了法律，于是邻居将张先生告上了法庭。

宁波市江北区人民法院法官刘晓丽表示，争议的主要焦点是被告的这种行为是不是属于把住宅改变为经营性用房？要不要经过其他邻居的同意？原告认为被告这种行为肯定属于把小区住宅改为经营性用房。但是被告认为他这种方式实际上是对房子进行出租，只是出租的方式通过第三方平台，通过日租、周租或者月租的方式进行。

“网约房”和“出租房”

该案历经一审、二审，法院终审判决要求张先生恢复住宅用途。“网约房”和普通出租房到底有什么区别？同样是出租，为什么长租就行，网约就不行？

• 一般来说，出租的对象相对来说是比较固定的，但是“网约房”的对象是不特定的主体，入住的主体具有流动性和随意性。
• 出租的时间段比较长，但是“网约房”一般是按日或者按小时结算房费。
• “网约房”内一般会配备一些有偿使用的消耗品，另外房东还会提供结束之后打扫维护服务，所以相对于出租这种单纯满足居住需求的方式，“网约房”其实是提供了一种经营性服务。

法院经审理认为，被告实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房，应该经有利害关系的业主一致同意。判决被告张某停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。被告张某不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回，维持原判。

改变住宅性质

这起案件虽然尘埃落定，但很多人心里还有一个疑问，我把自己家的房子变成“网约房”，为什么还要邻居同意？想要合法经营“网约房”，又该办理哪些手续呢？

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。那么，哪些人属于“利害关系业主”呢？

据了解，一般来说，本栋楼内的其他业主直接推定为利害关系人。但是如果是本栋楼之外的其他业主，一般要提供相应的证据，证明房屋的价值，或者说生活的品质受到了影响。

专家提醒，即便没有人投诉，房主也不能擅自将住宅改为“网约房”。如果想要合法经营，除了取得本栋楼其他业主的一致书面同意，还必须向公安等部门申请特种经营审批，配齐消防、身份识别等设备，满足消防及治安要求。